Antrag der CSU-Fraktion; Zweckentfremdungssatzung für den Markt Garmisch-Partenkirchen; Entscheidung über das weitere Vorgehen; Antrag der SPD-Fraktion vom 29.03.2019; Prüfung auf Satzungserlass zur Genehmigungspflicht von Zweitwohnungen;
Ergänzungsantrag von GRM Martin Schröter vom 02.04.2019 zum CSU Antrag;

Sehr geehrte Frau 1. Bürgermeisterin,

 

das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - ZwEWG - ermächtigt Bayerische Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, zum Erlass von Zweckentfremdungssatzungen. Die Beurteilung, ob im Gemeindegebiet ein in diesem Sinne angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, hat die Gemeinde selbst zu beurteilen. Dies ist Ausfluss des verfassungsrechtlich festgeschriebenen Selbstverwaltungsrechts der Kommunen gem. Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG und 11 Abs. 2 BV.

 

Art. 1 Abs. 1 der ZwEWG lautet wie folgt:

"Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens 5 Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegende anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf, wenn sie dem Wohnraummangel nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit abhelfen können.

Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum

 

1. zu mehr als 50 % der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird

 

2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,

 

3. mehr als insgesamt 8 Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdbeherbergung genutzt wird

 

4. länger als drei Monate leer steht oder

 

5. beseitigt wird.

 

Ein starkes Indiz dafür ist, wenn die Staatsregierung die Gemeinde in den Geltungsbereich der Mieterschutzverordnung aufgenommen hat oder die Gemeinde zu den Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf nach der Durchführungsverordnung Wohnungsrecht gehört.

Der Markt Garmisch-Partenkirchen wurde in den Geltungsbereich dieser Verordnung zwar nicht aufgenommen, jedoch können die Voraussetzungen für den Erlass der Zweckentfremdungssatzung "Gebiete, denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mitwohnungen zu angemessenen Bedingung besonders gefährdet ist" erfüllt sein.

Für die Prüfung können z.B. Informationen zur Bautätigkeit, zur Anzahl der ausgestellten Wohnungsberechtigungsscheine bzw. zur Zahl der vermittelten, mit staatlichen und/oder gemeindlichen Mitteln geförderten Mietwohnungen, zur örtlichen Mietpreisentwicklung oder Daten der amtlichen Statistik wie Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbestand herangezogen werden.

Ob die Kommune, bei Vorliegen obiger Voraussetzungen, eine Zweckentfremdungssatzung erlässt, entscheidet die Gemeinde im Übrigen nach eigenem Ermessen. Die Satzung kann für das gesamte Gemeindegebiet oder nur für einen Teilbereich erlassen werden.

 

Eine unbestrittene Tatsache ist, dass im Markt Garmisch-Partenkirchen insbesondere für Familien ausreichend großer Wohnraum fast unerschwinglich ist.

Tatsache ist auch, dass es in weiten Teilen des Ortsgebietes "Zweitwohnungs-Ghettos" gibt, in welchen die Rollläden der zumeist als Zweitwohnungen genutzten Immobilien fast das ganze Jahr über - außer vielleicht über Weihnachten, oder eine gewisse Zeit im Sommer - herunter gelassen sind.

 

Zudem werden Wohnungen, deren Eigentümer hauptwohnsitzlich im Markt Garmisch-Partenkirchen gemeldet sind, als Ferienwohnungen vermietet und somit dem Mietmarkt entzogen.

 

Es liegt am Markt Garmisch-Partenkirchen die Grundlage dafür zu schaffen, dass erschwinglicher Wohnraum vorhanden ist.

 

Die Errichtung einer Zweckentfremdungssatzung könnte hierfür ein Instrumentarium sein.

 

Aus diesem Grunde stellen wir folgenden

 

 

Dieser Antrag dient in erster Linie dazu, dem Marktgemeinderat eine belastbare und objektive Grundlage zur Bewertung der Wohnraumsituation im Markt Garmisch-Partenkirchen zu liefern.

 

Gez. Elisabeth Koch

Fraktionsvorsitzende

 

 

 

Lange galt auch im Bauplanungsrecht in Bezug auf die Zulässigkeit von Ferienwohnungen der Grundsatz "Wohnen ist gleich Wohnen".

In mehreren Urteilen seit 2014 erklärte das OVG Greifswald, dass Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten grundsätzlich unzulässig sind. Das OVG Lüneburg entscheid zuletzt 2015, dass ein Anteil von 25% Ferienwohnungen in Wohngebieten toleriert werden könne. Beide lehnten jedoch die Einstufung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes sowie als nicht störender Gewerbebetrieb ab. Auf Grundlage dieser Rechtsprechung wären Ferienwohnungen im Wesentlichen nur in einem Sondergebiet zulässig. Der VGH Mannheim hat demgegenüber mit Urteil von 19.07.2016 sowohl die Einordnung einer Ferienwohnung in einen Beherbergungsbetrieb als auch als sonstiger, das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieb für möglich erachtet.

Um Klarheit zu schaffen hat der Bundesgesetzgeber in seiner Novelle zum Städtebaurecht den Begriff der Ferienwohnung in § 13 a BauNVO legal definiert und eine bauplanungsrechtliche Einordnung der Ferienwohnungen vorgenommen.

Durch diese Festsetzung beabsichtigte der Gesetzgeber vor dem Hintergrund der divergierenden Rechtsprechung in den vergangenen Jahren eine Klarstellung der bauplanungsrechtlichen Einstufung der Ferienwohnungen und wollte damit zur Rechtssicherheit beitragen.

Dies führt dazu, dass geplante Ferienwohnungen in einem als Wohngebäude genehmigten Haus eine bauplanungsrechtlich relevante Nutzungsänderung erfahren. Durch die Verwirklichung eines Vorhabens, wird eine einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung können bodenrechtliche Belange neu berührt werden, so dass sich die Genehmigungsfrage unter dem Aspekt der Bodennutzung neu stellt.

 

Ferienwohnungen können entsprechend § 13a BauNVO als nicht störender Gewerbebetrieb u.a. in allgemeinen Wohngebieten (WA) ausnahmsweise zugelassen werden. Auch in reinen Wohngebieten (WR) kann eine Ferienwohnung als kleiner Beherbergungsbetrieb ausnahmsweise zugelassen werden, sofern diese der sonstigen Nutzung des Gebäudes untergeordnet ist.

 

Die Einstufung einer Ferienwohnung als Betrieb des Beherbergungsgewerbes oder als (nicht störender) Gewerbebetreib sowie die planungsrechtliche Zulässigkeit im betreffenden Gebiet ist je nach Einzelfall vorzunehmen.

 

 

In den Jahren 2017 und 2018 wurden insgesamt nur etwas mehr 10 (offizielle) Anfragen auf bauplanungsrechtliche Überprüfung zur Nutzung einer Wohneinheit als Ferienwohnung eingereicht.

 

Im Jahr 2019 wurden bisher 3 Anfragen gestellt, 2 davon im Bereich des Neubaugebietes am Wannerweg (Bebauungsplan Nr. 112 Süd Ä I). Weitere wurden für dieses Gebiet seitens des Bauträgers bereits angekündigt, da die meisten potenziellen Käufer der neuentstehenden Wohnanlagen am Wannerweg ihr Kaufinteresse von der möglichen Nutzung der Wohneinheiten als Ferienwohnung abhängig machen.

 

Unter Berücksichtigung der scheinbar großen Nachfrage ist damit zu rechnen, dass auch zukünftig das Interesse an der Nutzung von Eigentumswohnungen als Ferienwohnungen groß bleiben wird.

 

Die zu den bisherigen Anfragen (bisher im Bereich von allgemeinen Wohngebieten bzw. im Bereich eines Bebauungsplanes) erforderliche ausnahmsweise Zulässigkeit konnte nach jeweiliger Einzelfallprüfung bestätigt werden.

 

Die Bereitstellung von Wohnraum ist ganzheitlich zu betrachten. Im Bereich des Marktes Garmisch-Partenkirchen werden hierzu:

 

► ältere Bebauungspläne geändert, um eine Nachverdichtung zu ermöglichen,

►regelmäßig begleitend zu Bebauungsplänen städtebauliche Verträge zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum abgeschlossen

► vorhabenbezogene Bebauungspläne aufgestellt

► Grundzüge der sozialgerechten Bodennutzung beachtet

 

Jede Nutzungsänderung ist ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben. Nutzungsänderungen mit dem Ziel eine bestehende Wohnnutzung aufzugeben und dort künftig ein Gewerbe auszuüben sind äußerst selten.

 

 

Der Mangel an bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum ist ein Thema, welches uns in ganz Südbayern bewegt. Eine Zweckentfremdungssatzung kann ein Baustein einer Gesamtstrategie sein. Aktive Städte im Münchener Umland und im Bayerischen verfolgen oft mehrere Strategien gleichzeitig:

Städte und Gemeinden

- bauen selbst im Kommunalen Wohnraumförderprogramm (2. Säule),

- setzen sich mit städtebaulichen Verträgen mit Zielbindungscharakter auseinander (SOBON),

- arbeiten mit Baulandentwicklungsbeschlüssen / Zwischenerwerbsmodellen,

- überlegen, wo Bebauungspläne der Innenentwicklung / Nachverdichtung Wohnraum schaffen können,

- überlegen im Einzelfall, ob eine Zweckentfremdungssatzung zielführendes Mittel der Wahl sein kann.

 

Sollte die sogenannte Zweckentfremdung als ganz spezifisches Problem der Wohnraumknappheit ein Problem in Garmisch-Partenkirchen sein (in München scheint das so zu sein / Airbnb) und können die notwendigen Nachweise substantiiert geführt werden, dann ist die Satzung freilich Mittel der Wahl und tritt neben die oben genannten Strategien.

6. In diesem Zusammenhang wird seitens der Hauptverwaltung ergänzend auf den Markt Berchtesgaden verwiesen, welcher aufgrund § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Baugesetzbuch (BauGB) eine Satzung zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion erlassen hat.

Zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen

unterliegt im Geltungsbereich dieser Satzung die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung der Genehmigung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind. Hierbei ist zu beachten, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, wenn die Nutzung als Nebenwohnung vor dem Inkrafttreten dieser Satzung aufgenommen worden ist.

 

Mit Schreiben vom 29.03.2019 hat die SPD-Fraktion den nachfolgenden Antrag gestellt:

 

 

Da dieser Antrag in die gleiche Thematik eingreift, darf sowohl in der Sachverhaltsdarstellung als auch beim Beschlussvorschlag auf die dortigen Ausführungen verwiesen werden.

 

 

 

Von der Einführung einer Zweckentfremdungssatzung und eines Erwerbsverbots von Zweitwohnungen wird zunächst abgesehen.

 

Es sind alle rechtlich wie tatsächlich möglichen Werkzeuge der Bauleitplanung sowie der Genehmigungspflicht von Nutzungsänderungen auszuschöpfen, um eine langfristig geordnete städtebauliche Ortsentwicklung im Rahmen eines ganzheitlichen Ansatzes sicherzustellen. Dabei sind auch ein mögliches Verbot von Zweitwohnungen verbindlich zu prüfen und die im Antrag von GRM Schröter aufgeworfenen Fragen nach Möglichkeit zu beantworten.

 

Weiter wird die Verwaltung (hier: Untere Bauaufsichtsbehörde in Zusammenarbeit mit dem Bauamt) ausdrücklich beauftragt, den Erlass einer Satzung zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Baugesetzbuch (BauGB) verbindlich zu prüfen. Dabei ist ein entsprechender Fokus auf den maßvollen Tourismus als Hauptstandbein und den weiteren im Antrag genannten Zielen zu legen. Überdies wird die Verwaltung (hier: Finanzverwaltung) beauftragt, eine Anpassung der Zweitwohnungssteuer zu prüfen, um zusätzliche Wohnangebote für Arbeitnehmer und Familien zu Lasten der Attraktivität des Ortes als Zweitwohnsitz zu schaffen. Die Ergebnisse sind den jeweils zuständigen vorberatenden Ausschüssen (Bauausschuss bzw. Finanzausschuss) zur weiteren Beratung vorzulegen.